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房租大漲,長租公寓浮出水面,手握百萬套房,這個裝修市場獵食提速!
發表于 2018-08-24 10:13:21 來源:大材研究???
 

 最近,"一線城市房租大漲、二線城市小漲"的消息牽動人心。

 
大材研究整理了一下2018年以來房租的變化數據,隔著屏幕就要為租房的同學們捏一把冷汗:
 
? 根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》,在中國房地產測評中心監測的35個城市中,有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲,四個一線城市全部在內。
 
 ? 根據貝殼研究院數據,今年7月份北京租賃市場單平米月租金為91.5元,環比上漲2.2%。在租金變動方面,東城區和順義區租金漲幅最大,環比漲幅分別為10.5%和10.7%。
 
? 經騰訊新聞整理后的中國房價行情網數據顯示,全國主要大中城市里,同比漲幅超過20%的城市多達11個,包括成都、深圳、重慶、天津、合肥、貴陽、北京、廣州、大連、南寧、哈爾濱等。
 
這個中國房價行情網由中國房地產業協會主辦,想必有一定權威性。
 
之后,更有我愛我家副總胡景暉公開怒批自如、蛋殼等長租公寓運營商,聲稱:
 
這些公司以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,是北京房租上漲的另一個真實原因。
 
隨后,這位胡總在朋友圈發布辭職信,透露了一件擊起千層浪的職場事件:
 
因為公開發表批評鏈家自如的觀點,一個忠心耿耿,兢兢業業,無私無畏干了18年的老臣,在關鍵時刻,被干干凈凈的切割了?
 
此事一時成為熱點,并將長租公寓推上風口浪尖。
 
不過,大材研究今天不談租金怎么降,而是聊聊長租公寓是怎么買材料,怎么搞裝修的,如果想打入長租公寓的裝修市場,又該如何下手。

| 壹 | 
 
8月初的時候,一位網友在水木社區的發帖刷屏,點名指出自如、蛋殼兩家長租公寓運營商,在報價上相互抬杠、壟斷房源、最終提高房租的做法。
 
之后又發生上述我愛我家前副總裁胡景暉的公開批判,再后來,監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確提出規范住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”。
 
所謂長租公寓,具體做法是:運營商將業主的房屋租賃過來,進行裝修改造、配齊家具家電后,以單間的形式,出租給有需要的租客。
 
根據物業分布是否集中,長租公寓的運營模式分成集中式、分散式兩種。
 
?  這個集中式,房源集中,比如整幢樓,或者是一片樓,通常設置有共用的面積和設施,目前市場上的集中式公寓,很多都是由商業、工業等非住宅物業改造而來的。
 
目前走這條路的公司有:魔方公寓、YOU+、紅璞、泊寓、未來域、逗號公寓、灣流、窩趣、新派公寓、樂乎公寓等。
 
 ? 分散式的房源很分散,分布在不同地段、不同小區和公寓里,運營商租過來之后, 再進行標準化的改造。
 
這種模式的服務半徑比較大,運營成本相對較高。
 
這條戰線上的公司主要有:鏈家自如、相寓、青客、優客逸家、愛上租、寓見、美麗屋、水滴、蘑菇公寓、蛋殼等。
 
大材研究查詢發現,長租公寓在美國誕生的時間,可以追溯到20世紀20年代,1929年大蕭條之條,在美國建造的公寓里,長租公寓占到40%左右。
 
在中國,這一模式可追溯到2002年左右,到2012年時,資本陸續涌入,吸引多方勢力入場,推動長租公寓站上風口。
 
有統計認為,目前大概有1000家品牌運營商進入市場,約30家房地產企業深度介入,10家左右的地產中介、約20家酒店都在布局。
 
按照市場上流行的劃分方式,按運營主體按類別,已經形成了五種明顯的參與者:
 
資產派(新派公寓等)、開發商派(萬科泊寓、龍湖冠寓、佳兆業等)、中介背景派(鏈家自如、我愛我家相寓等)、酒店派(華住城家、鉑濤窩趣等)和年輕的創業派(蛋殼公寓、You+等)。
 
其中,自如、蛋殼公寓、青客公寓、V領地、優客逸家、樂乎等頭部品牌,先后完成了億元級規模的融資。比如鏈家自如宣布完成40億元A輪,蛋殼今年的B輪融資多達1億美元。
 
據大材研究觀察,資本勢力與產業力量合謀之下,各路諸侯手中持有的房間數量開始爆增,華菁證券去年曾發布數據稱,我國目前品牌公寓的數量在200萬間左右,占整體租賃市場的比重約為2%。
 
其中,集中式公寓龍頭公司的平均管理規模為2~3萬間左右,分散式龍頭公司管理規模在50萬間左右。當未來品牌公寓達到10%的市場占有率時,管理公寓數量將達到1060萬間。
 
其中,僅鏈家自如,截至2017年底,就進入了9座城市,為超過20萬業主委托管理50萬間房源,累計服務120萬租客。蛋殼的房源規模已超12萬間,目標是今年做到30萬間公寓。
 
即使擠掉上述數據的水分,其規模也不小。
 
這些存量房潛伏著至少兩種需求,一個是五年以后的二次裝修,可能只是局部翻新服務。二是日常的材料更換,比如燈具壞了換新的。

有些長租公寓品牌,自己內部設了專門的團隊,負責上述事宜。但大部分都是委托第三方,如果能夠拿下這一訂單,營收規模是非常大的。
 
另外,一些實力較強的長租公寓,仍然在跑馬圈地,囤積房源,一般來講,拿到房子后,大多數公司都會實施標準化裝修改造,然后再出租,自然衍生出材料、裝修等方面的龐大需求。
 
在裝修材料、裝修設計與施工環節的成本管控、品質提升,往往會影響兩件事情:
 
一是房子是否受歡迎,租客能不能快速成交。
二是保證裝修品質的前提下,運營成本能不能降到最低。
 
畢竟,要想長租公寓這門生意長久下去,品質依然是影響成敗的關鍵因素。

| 貳 |
 
幾年前的時候,就有一些大型公裝或家裝公司、家具建材企業,切入了長租公寓市場。
 
據大材研究了解,金螳螂就已布局長租公寓市場,聲稱集中式、分散式長租公寓,分別契合定制精裝和金螳螂家業務。
 
并且跟中天集團達成合作,出資設立浙江天域,首先在杭州開展1.9萬平方米項目,由中天集團將部分所持物業,租賃給浙江天域開展長租公寓業務,金螳螂將優先參與公寓裝飾。
 
而且東易日盛在2017年9月份設立長租公寓事業部,全面負責長租公寓裝修的相關業務。它的股東構成里有天津晨鑫、萬科鏈家,前者是鏈家旗下的全資子公司,后者是萬科與鏈家、佳信和共同設立的。
 
這只是有代表性的企業,事實上,大材研究的統計發現,大多數中小型裝修公司或家具建材企業,都在涉足長租公寓業務。比如建材板塊的云丁,專門為公寓提供智能鎖等產品,目前運營頗為成功。
 
不過,長租公寓裝修市場的這塊蛋糕并不好啃,它對裝修、材料的需求有一定的特殊性。
 
單就裝修標準來看,與自購房屋裝修相比,長租公寓要求較低,裝修風格大多統一,可選空間比較小。用的裝修材料也不會很好,但必須耐用。 
 
比如鏈家的自如產品,往往僅兩個檔次,裝修風格與選材統一管理,以前聲稱產品購自宜家。
 
世聯行旗下的品牌公寓紅噗,經營公寓4萬間左右,提供的裝修風格僅12種,個性化程度明顯很低。
 
就價格來講,普通硬裝一般在500元—1000元每平,比較高端的會漲到1000元每平以上,取決于設計水平、材料與工藝等。
 
以萬科泊寓為例,其高管透露,北京部分的裝修改造成本相對較高,所有的下來,大約為2000元/平方米。僅裝修改造的成本,就需要運營三年后才能夠覆蓋。 
 
而且長租公寓的裝修并不是這么簡單,從使用的角度,它屬于家裝,畢竟是租客用來住的。但是從施工的角度來講,又屬于工裝,往往都是批量化施工、標準化操作。
 
所以,一些項目會根據自身的定位,以及目標租客群體的構成、偏好等,設計幾種風格,做出幾個標準間,并批量復制,以此提升檔次,力爭滿足大多數人的需求。
 
另外,長租公寓正在形成三種標準:

一是企業經過調研分析后,制定的能夠創造良好用戶體驗的產品標準。
二是來自政府審批、監管的行業標準;
三是裝修時所用的材料標準、施工的工藝標準。
 
就裝修時間來看,集中式長租公寓由于一次性裝修的房間比較多,裝修時間較長,大多為半年到一年時間.
 
而分散式長租公寓分布在各處,每套房子的裝修改造時間壓得比較短,多數是2~3個星期。
 
就裝修主體來看,內部團隊搞定、委托第三方的現象都有。
 
龍湖冠寓的裝修設計由內部完成,并依托集團在產品研發、設計建造和成本控制的優勢,可在獲取項目后4個月內開業。
 
考慮到對質量的把關,開發商背景的長租公寓,如泊寓、冠寓的改造裝修工程,大多由內部完成,并對整個工程進行管理和監督。
 
沒有開發商背景的長租公寓,情況則有所區別,比如魔方公寓和樂乎,公司團隊完成設計;施工環節,由部門監督第三方公司進行。
 
主打分散式公寓的優客逸家,由于房源分散,裝修時間難以統一,大多裝修都是通過招標的方式,外包給第三方公司,并且都是與所布局城市的當地企業合作。
 
據了解,品牌型長租公寓對施工單位有一些要求,傾向于選擇裝飾施工二級以上的專業資質,往往又要控制成本,那種沒有資質,但具備一定裝修實力、報價較低的公司,也會納入考慮。
 
所以,在向對長租公寓市場時,我們不用擔心自己的規模過小,或者缺乏高級別資質,行業里的口碑、樣板案例,還有性價比優勢等,都可能影響訂單能不能成交。
 
毫無疑問,長租公寓對裝修改造的效率要求比較高,早一天裝修結束,早一天出租,早一點獲利。鑒于這種考慮,運營商們多數是找公司全包,實現拎包入住。
 
畢竟將裝修設計、主材、配材、家具家電等拆分,裝修周期可能會更長。自己養一支龐大的裝修隊伍?自然也不合適,人工成本會很高。
 
背靠開發商的長租公寓,在裝修成本控制與裝修質量把控方面,擁有得天獨厚的優勢。比如泊寓,利用萬科集團的集采優勢,例如像木地板、照明等,都會有集團級供應商,價格相對優惠。
 
中金公司的分析認為,無論是集中式,還是分散式長租公寓,前期的裝修改造支出都是重要成本。一線城市里,拿房成本加上裝修成本,可能占到總成本的80%。
 
華菁證券曾經發布一份長租公寓研究報告,其中分析認為,55%的拿房成本占比、65%的入住率是長租公寓行業的盈利臨界點。
 
所以,對于長租公寓來講,找到一些性價比非常高的裝修公司與材料供應商,將影響到企業盈利能力,當然也是非常不容易的。

| 叁 |

上百萬套房子的存量,意味著長租公寓在裝修、翻新、維護等需求上,將不斷增長。住房租賃將為裝修與材料行業提供新的突破口。
 
有一個說法流傳廣泛,他們說:
 
預計到2020年,長租公寓可能在200萬套左右,對住宅裝飾行業的貢獻可達9700億元,以住宅裝飾龍頭企業的業務量貢獻可能高達485億元。
 
知名公裝企業金螳螂,曾有一個測算,認為長租公寓裝修市場年均規模約為1484-2473億元。
 
無論是誰測算,這里面的想像空間實在太大了。
 
從目前各品牌長租公寓公布的計劃來看,前景一片輝煌。
 
萬科泊寓2018年要拓展45萬間;龍湖冠寓力爭三年達到10萬間的規模;佳兆業2017年6月發布長租公寓品牌“創享空間”,計劃三年內打造10萬間。
 
按照每5年進行一次裝修的假設估算,長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。算上局部翻新、壞損材料更換,這又是百億規模。

更關鍵的是,目前這個市場還處于拓荒期,已經拿下一些大單的公司,做得其實也比較痛苦,比如:
 
? 公寓開發前端的裝修環節缺乏統一的參照標準;
? 什么樣的裝修最能吸引目標租客,還能租到好價格,依然在探索路上;
? 質量耐用,而且價格低的材料供應商,不好找;
? 裝修施工細節不夠精致,影響了房間的品質;
? 第三方公司對工期的把握,往往存在一些問題,導致延期。
 
還有一大問題是,裝修的好壞會影響租房者的決策,如果一套房子裝修改造完成后,長時間沒有租出去,空置時間比較長,對運營商來講,這是非常大的損失。
 
那么,裝修的好壞由什么決定的?一大關鍵因素就是投入的費用多少。
 
價格夠便宜的裝修套餐,成本倒是控制了, 但有可能質量不行,給人感覺不好,租不起價,何況材料的耐用與售后也成問題。
 
如果選擇偏高端的裝修套餐,品質感上去了, 價格可以適當提升,出租率會高一些,無疑會推高一次性投入的成本。
 
如何在兩者中尋找平衡?
 
長租公寓品牌們在探索與篩選,我們這些做家具、燈具、家電、瓷磚、涂料的材料商們,還有裝修公司,也在力圖設計出有效的方案。
 
從材料與裝修供應商的角度看,這個市場的難度不小,比如:
 
有些長租公寓給的賬期太長,款項拖欠幾個月不付,中小裝修公司或材料商不愿意接單。
 
有的公司給的價格很低,利潤太薄,注重品質的公司也不愿意接。
 
| 肆 | 

那么,長租公寓應該怎么裝修,才最合適?
 
一方面能夠控制成本,經久耐用;
另一方面,又能滿足租客的需求,擊中租客心智,提高成交的速度。
 
就現狀來看,很多長租公寓都在干一件事情,針對存量房的改造升級,通過裝修改造,提供增值服務,從而吸引中等偏上收入水平的青年白領,這里面大多是90后。
 
《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》顯示,90后租房人群已經占比39.9%,首次超過80后,成為租房主力。
 
他們在物質比較豐厚的年代長大,對居住品質的追求超過80后,獨立空間、裝修品質、小區環境、交通便利等因素影響著租住決策。
 
為更好的抓住主流租客的需求,目前大家的做法有幾種:
 
? 裝修上增加風格,比如世聯行紅璞公寓提供了12種裝修風格。站在租客的角度看,這種多風格選擇,自然是比較切中自身需求的。
 
當然,多風格對裝修構成考驗,比如可能推高裝修成本、對裝修主材要求更高等。大材研究的建議是,應該把長租公寓當成產品來做,而不是當成項目。
 
我們在了解租客的生活方式和喜好特征基礎上,可以設計多種公寓風格,再進行對應的開發,形成多種風格的產品套餐,提高開發的標準化程度,加上集中采購的優勢,自然也是可以將成本降下來的。
 
這里面有一些細節要解決,比如產品使用的壽命,要做到盡可能耐久,減少維修保養的可能性,既能降低成本,又能減少對住戶的騷擾。比如風格不易過時,更符合大眾審美品味。
 
? 形成高中低的產品線,匹配不同需求層次的租客,比如旭輝領寓旗下推了三種產品,包括博樂詩服務公寓、柚米國際社區和菁社青年公寓,
 
還有像龍湖冠寓,也在嘗試面向不同人群,提供差異化的裝修風格。這也是可行的辦法,找出最可能租住的那些潛在客戶,為他們做對應的風格設計。
 
? 裝配式裝修,主體結構與內裝分離,這種做法可能用廣闊的用武之地。
 
它的做法是將工業化生產的部件,通過裝配方式,按標準流程,進行組裝。
 
這些部件一般包括:地面系統、輕質內隔墻系統、吊頂系統、內門窗系統、整體廚衛部品系統、儲藏收納系統、設備與管線系統、智能化等內裝體系等。
 
它的材料和部件都是在工廠生產完成,現場直接安裝,工期可以明顯縮短。比如其中的整體衛浴,8小時內就能裝完。 
 
比如萬科泊寓,引進過禧屋的整體衛浴;魔方公寓委托了開裝公司,提供裝配式裝修。
 
| 伍 |

除了上面提到的金螳螂布局長租公寓裝修市場外,這一陣地目前已聚焦了多家公司,比如:
 
定位公寓市場的智能鎖企業“云丁”,比如專注集中式公寓裝修市場的“小馬快裝”,還有大量提供公寓產品的材料商,比如老板電器、方太、科逸、禧屋、遠大等。
 
還有專門做裝配式裝修的公司,比如上海開裝、南京尚藝良品、大自然家居的“自然靚”以及東箭的超級1號整裝、和能人居、四川啟程得瑞等。
 
大材研究帶大家看幾個有代表性的角色:
 
? 云丁門鎖:借智能鎖撬動市場
 
與其他智能門鎖企業不同的是,云丁科技并不是單純賣智能門鎖,而是把長短租品牌公寓市場作為切入點。
 
最新數據顯示,云丁科技智能門鎖在公寓行業市占率超 60%,設備安裝已超過 150 萬臺,合作公寓超過 5000 家,業務年增速接近3倍。
 
在長短租公寓領域,云丁給自己的定位是“智能公寓運營商”和方案提供商,提供軟硬件一體的解決方案。
 
大材研究了解到,云丁科技在公寓市場不僅有智能門鎖,還有智能水表、智能電表和SaaS管理平臺。
 
這能解決什么問題?
 
用戶退租,智能水表和智能電表能夠計算居住期間產生的費用,不用人工抄表統計,省了不少事兒,管理員還可以通過APP,讓原來的智能門鎖密碼立即失效,在細節處提高效率。
 
另外,云丁在公寓里部署了150多萬臺設備,不斷產生真實的數據,伴隨設備的增加,數據的積累,能夠準確知道哪個地段的公寓入住率高、哪種公寓最受歡迎,每一間公寓的閑置時間等,進而分析背后的原因,幫助投資者找到合適的公寓,以及安排有效的裝修方案。
 
? 小馬快裝:盯住集中式公寓裝修
 
據大材研究查詢,目前要找到明確定位公寓裝修的專業公司,并不容易。要找到專門為公寓提供家具、建材與家電套餐的材料供應商,也不是一件輕松的事情。
 
小馬快裝倒是明確打出了公寓設計、裝修與施工的旗號,主做集中式公寓,它的官網上顯示,居然持有建筑裝飾裝修工程二級資質,極速快裝產品里有一種,包括墻體快裝、極速快裝、衛浴快裝。
 
有幾個產品亮點,比如亞廈集團研發的輕質復合節能墻板,能夠實現積木式安裝,對縮短施工周期、降低裝修成本都有幫助。據說100平米的公寓,小馬快裝只要4個人在5天內完成。
 
它的案例名單里出現了新派公寓、旭輝領寓、安歆、SPACE國際青年社區等,聲稱已裝修5000多間公寓,今年初的時候,拿到1000萬天使輪,由易居中國投資。
 
值得注意的是,小馬快裝沒有局限于提供材料與裝修服務,同時增加了裝修金融貸、5年維保、公寓主服務App等延伸性服務,有可能是想建立以公寓為核心的生態圈,這個想像空間就更大了。
 
? 蘇州科逸:以整體浴室切入公寓市場
 
這個蘇州科逸做整體浴室有一些積累,之前做酒店、醫療、精裝地產等項目,目前已全面發力公寓市場,至少推出了5套全裝修公寓產品。該公司高管在一次演講中提到,整體浴室在國內的市占率高達60%,業務覆蓋30多個國家和地區。
 
在長租公寓的案例清單里,已有金隅的自由筑、蘇州新滸LOFT公寓、長沙像素匯國際公寓、天津白領公寓、景瑞·@WAY遇道等。據公開資料,在跟景瑞·@WAY遇道合作時,197套青年公寓的整體浴室安裝,只用了3個月時間。
 
? 上海開裝:集中式公寓的裝配式裝修
 
這家公司目前的活躍度比較高,明確定位于集中式公寓裝配式裝修方案解決商,旗下產品已有隔墻系統、飾面系統、地面系統、吊頂系統、模塊化衛生間、空氣調節系統、電氣控制系統等。
 
其公寓案例已有:魔方公寓、小馬公寓、V領地青年社區等。
 
這個市場已經涌入了不少力量,這里暫時介紹上述幾家,大材研究在后面會專門推出“裝配式裝修”的文章。
 
 
 
 
 
 
 
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